Метод рыночной выжимки применяется на развитых открытых рынках с обилием информации о ценах сделок с аналогичными объектами (если имеется информация о ценах продаж нескольких объектов, аналогичных объекту оценки) и о том чистом доходе, который возможно получить с этих объектов. Это позволит рассчитать величину коэффициента капитализации, используемого при оценке каждого из аналогичных объектов.
Следовательно, величина ставки капитализации для оцениваемого объекта будет равняться средней (арифметической или взвешенной) величине всех рассчитанных коэффициентов. Для работы и отдыха подойдет аренда квартиры в Калабрии.
Метод рыночной выжимки в современных российских условиях используется довольно редко, так как в практической деятельности чрезвычайно сложно найти достоверную информацию о реальных ценах продаж аналогичных объектов.
Поэтому наиболее распространенным методом расчета ставки капитализации при оценке недвижимости является метод кумулятивного построения, заключающийся в увеличении безрисковой ставки на величину всех присущих оцениваемому объекту рисков.
Чем выше риск у вложений, тем выше должна быть доходность, иначе у инвестора не будет никакого стимула вкладывать свои средства в данный объект. Следовательно, существуют такие активы, риск вложений в которые минимален. Ставку доходности таких активов принято называть безрисковой ставкой.
Рекапитализацию проводят в зависимости от прогноза изменения стоимости собственности к концу прогнозного периода. Могут быть три варианта изменения стоимости объекта в конце периода владения: не изменяется, уменьшается или увеличивается.Снять квартиру в Скалее удобней заранее, на сайте.
Величина прогнозируемого изменения стоимости объекта за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации. В случае ожидаемого подорожания объекта недвижимости рациональный продавец пожелает при продаже получить свою долю от этого увеличения стоимости, следовательно, будет стремиться к более высокой продажной цене объекта. Рациональный покупатель в этом случае будет оценивать свои риски в меньшей степени и, таким образом, также будет готов согласиться на более высокую цену. В случае ожидаемого удешевления объекта недвижимости риски покупателя повышаются, следовательно, величина сделки будет ниже.
Оценщику Михаилу Юрьеву необходимо рассчитать рыночную арендную плату за помещение, используемое для размещения фитнес-клуба. В ходе исследования рынка аренды торговых площадей он подобрал 6 аналогов, схожих по основным характеристикам и виду использования с объектом оценки. Все 6 аналогов либо уже являются фитнес-клубами, либо предназначены для их размещения. Все аналогичные объекты расположены в зоне жилой застройки районов. Город Скалея это популярный курорт.
Выбранные аналоги одинаково привлекательны с объектом по таким параметрам, как готовность объекта к сделке, тип передаваемого права и состояние помещения. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что использование выбранных аналогов при определении рыночной ставки аренды сравнительным подходом оправданно.
Сопоставление аналогов с объектом оценки происходило по следующим параметрам: вид имущественных прав; вид исходной информации; местоположение; мощность инженерных систем; расстояние до метро; различия в площадях объектов; наличие бассейна; структура площадей; тип недвижимости; наличие отдельного входа; состояние помещения.
Таким образом, ставки аналогов были скорректированы следующими поправками.
Поправка на набор передаваемых прав. Различия между аналогами и объектом по данному параметру выявлены только в 6-м случае. Так как имеется информация о том, что арендодатель данного помещения и первый арендатор являются аффилированными компаниями, то корректировка по данному параметру не проводилась.